商業モーゲージ担保証券

商業モーゲージ担保証券（CMBS）は、商業不動産ローンのプールによって担保されている資産担保証券の一種です。これらの証券は、オフィスビル、ショッピングモール、ホテルなどの収益を生む不動産に対する様々なモーゲージをプールして作成され、そのプールの株式を投資家に販売することによって生じます。

商業モーゲージ担保証券の理解

CMBSは、投資家が商業不動産債務にエクスポージャーを得ることを可能にする構造化ファイナンス商品です。一般的に、政府債券よりも高い利回りを提供しますが、不動産市場に関連する追加のリスクを伴います。

CMBSの主要要素

• ローンのプール: 商業モーゲージはさまざまな貸し手から収集され、プールに組み入れられます。
• トランシェ: プールされたローンは、異なるリスクカテゴリーまたは「トランシェ」に分けられ、投資家にさまざまなリスクとリターンのレベルを提供します。
• 基礎資産: モーゲージ自体が証券を裏付けており、CMBSのパフォーマンスは借り手がローンを返済する能力に直接関連しています。
• 投資適格格付: CMBSはしばしば信用機関によって格付けされ、投資家が異なるトランシェに関連するリスクを評価するのに役立ちます。

CMBSの仕組み

1. ローンの発行: 商業モーゲージは、不動産の購入またはリファイナンスのために、不動産所有者やビジネスに発行されます。
2. 証券化プロセス: これらのローンがまとめられ、証券に構造化されます。
3. 発行: 証券は投資家に販売され、資金は元の貸し手に返済されます。
4. サービシング: サービス業者は借り手からモーゲージの支払いを集め、サービス料を差し引いた後にCMBS投資家に分配します。
5. 投資家への支払い: 投資家は、基礎となるモーゲージローンから生じるキャッシュフローに基づいて定期的な支払いを受け取り、通常は利息の形で提供されます。

CMBSに関連するリスク

• 信用リスク: 借り手がモーゲージの支払いをデフォルトするリスクがあり、投資家に損失をもたらす可能性があります。
• 市場リスク: 不動産価値の変動は、CMBSのパフォーマンスに大きな影響を与える可能性があります。
• 流動性リスク: CMBSは他の投資と比べて流動性が低い場合があり、市場価値で迅速に売却することが難しくなる可能性があります。

CMBSは、投資家が商業不動産に多様なエクスポージャーを得る方法を提供し、固定支払いを通じた収益生成の機会を提供します。しかし、投資家は徹底的なデューデリジェンスを行い、これらの証券に関連する基礎的なリスクを理解することが重要です。